É comum as casas serem vendidas a um preço superior ao de compra: a esta diferença entre o que gastamos e o lucro obtido chamamos de mais-valias. Sendo, como tal, um rendimento, esses ganhos são tributados em sede de IRS às taxas gerais. No entanto, a lei também prevê algumas exclusões de tributação.

Além dos imóveis, os bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros, também estão sujeitas a tratamento fiscal.

De acordo com o Portal da Finanças,

“consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”.

Como tal, se está a pensar em vender ou vendeu recentemente um imóvel, atente a toda a informação essencial sobre as mais-valias em IRS.

Como deve declarar as mais-valias no IRS?

A venda de qualquer imóvel deve ser declarada no IRS, nos anexos G ou G1. Se a data de aquisição da casa vendida for anterior a 1 de janeiro de 1989, deve ser preenchido o anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas. Se for depois dessa data, então, deve ser preencher o anexo G.

Se a casa vendida tiver sido adquirida em datas distintas destes dois períodos, ou no caso de se tratar de uma herança, então, devem ser preenchidos ambos os anexos.

Todavia, saiba que a venda de casa só implica o pagamento de IRS se forem, de facto, apuradas mais-valias, isto é, se tiver obtido lucro com a transação.

Que informações precisa de saber para o cálculo das mais-valias?

As mais-valias sujeitas a imposto são obrigatoriamente englobadas. Isto significa que têm de ser adicionadas a todos rendimentos auferidos durante o ano. A taxa de imposto a ser aplicada depende sempre do escalão de IRS em que se enquadra depois da soma de todos rendimentos do contribuinte.

O que muda em 2021?

Mas este ano as mudanças são impactantes. De acordo com o Orçamento de Estado de 2021, só conseguirá obter isenção do pagamento de mais-valias relativas à venda da casa, se houver esse valor for investido na aquisição de uma nova habitação.

Como calcular as mais-valias?

Existem vários fatores a ter em conta:

  • Valor de aquisição
  • Ano de aquisição
  • Mês de aquisição
  • Valor de realização (venda)
  • Ano de realização
  • Mês de realização
  • Despesas e encargos, que podem ter várias proveniências, como por exemplo gastos com obras de manutenção e conservação realizadas nos últimos 12 anos, comissão da agência imobiliária, custos com a emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT), imposto de selo e despesas com registos e escrituras.

Para o apuramento das mais-valias, saiba ainda que a Autoridade Tributária considera sempre o maior de dois valores: valor de aquisição/realização ou Valor Patrimonial Tributário (VPT) da casa no momento da transação.

Na prática, esta é a fórmula a reter:

Mais-valias = Valor da realização – Valor da aquisição – (Encargos com a realização e aquisição + Despesas com a valorização da casa)

Em que situações as mais-valias estão excluídas de tributação?

Como referimos, existem algumas situações previstas na lei em que as mais-valias resultantes da venda de casa podem estar excluídas de tributação. Assim, se a aquisição tiver sido anterior a 1989 e se trate de uma habitação própria permanente, não há lugar a pagamento, desde que:

  • O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição da casa, seja reinvestido na aquisição de uma nova casa com a mesma finalidade. Para tal, o reinvestimento deve ser feito entre os 24 meses anteriores ou 36 meses seguintes à venda;
  • O valor de realização seja reinvestido na compra de um ou mais dos seguintes produtos:
    • Contrato de seguro financeiro do ramo vida;
    • Adesão individual a um fundo de pensões aberto;
    • Contribuição para o regime público de capitalização​.

Fontes

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